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青浦2020房价暴跌?上海2018上半年二手房:区域涨跌互现?青浦重固板块大涨27倍

青浦2020房价暴跌
原文标题:上海2018上半年二手房:区域涨跌互现 青浦重固板块大涨27倍
原文发布时间:2018-07-11 18:33:48
原文作者:智建未来。
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青浦2020房价暴跌

一、二手房网签情况

1、全市情况——二手房网签量环比上扬13%,为新房成交量的3.7倍

整个2018年上半年,全国楼市政策依旧不断,自从3月两会定调"房住不炒"的房地产调控总基调不变后,有越来越多的城市加入了限购、限售的行列,且力度不断加强。据不完全统计,今年上半年,全国超40个城市发布调控政策多达百余次,全国楼市持续处于"僵持期"。

而对于上海来说,政府通过在新房端控制预售量和预售价格,使整个新房市场呈现量价齐跌,平安好房研究院数据显示,2018年上半年全市新推房源234.21万平米,成交261.18万平米,成交均价为47512元/平米,分别同比下滑13%、23%、1%。平安好房研究院指出,即使新房价格出现回落,但幅度非常有限,由于新房预售价格被严控,导致出现较多一、二手房房价倒挂的现象,诸如前期开盘的中粮前滩海景壹号,引发了认筹数远超开盘数的"疯抢"现象,同时,后期开盘的诸多中高端项目也引来市场关注,往往一房难求,并且在认筹名列中高占比地出现企业购房的情况,使得在全国各城市中相对沉寂的上海,也在7月2日发布企业购房新规,购房企业须满足一定的设立条件,并且购房后满5年才可售出。预计下半年,新房市场价格走稳,由于一线城市的房价地位稳固,并不会出现大涨大跌的情形。

上海2018上半年二手房:区域涨跌互现 青浦重固板块大涨27倍

而从二手房市场看,2018年上半年网签套数为81674套,环比、同比分别上扬13%和3%,新房市场2017年起热度逐渐回落,但并没有对已经非常低迷的二手房市场继续推向"深渊",2017年起上海二手房市场持续低位盘整,而网签均价则出现小幅攀升,目前已经突破4万大关。

上海的二手房成交套数持续是新房的 3倍左右水平,2018年上半年在新房供应紧缺的情况下,二手房成交套数更是达到了新房的3.7倍,为2016年以来最高。上海逐渐步入存量房市场的趋势明显,二手房市场更能体现上海楼市的真实需求和价格水平。

平安好房研究院数据显示,今年上半年,二手房市场从3月份开始出现起色,并保持月均1.5万套的水平浮动,实际上,从2017年起,二手房市场就开始呈现低位盘整态势,买卖双方看淡、大多处于保守观望态势。

上海2018上半年二手房:区域涨跌互现 青浦重固板块大涨27倍

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二、成交结构

1、区域结构——徐汇中心成为唯一一个挤入成交TOP10的板块

从上半年的二手房成交区域结构来看,原浦东新区成交13964套,占比17%,与第二、第三位的闵行和宝山拉开较大差距。数据显示,闵行和宝山今年上半年成交量为8975套和7784套,分别占全市11%和10%。而受到诸多老公房成交占比较高的因素,普陀、杨浦、徐汇这三个中心城区的成交量,则位于全市的中位水平。相对而言,静安(不含闸北)、黄浦这两个内环区域由于房价较高、地域范围小等多重因素叠加影响,导致网签量不高,处于全市最低位置,占全市比重约1-2%。

上海2018上半年二手房:区域涨跌互现 青浦重固板块大涨27倍

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从板块上看,闵行浦江板块、奉贤南桥新城板块、浦东三林板块分别以1953套、1913套、1896套的从成交量荣获全市前三席位,三板块网签套均总价(网签价比实际成交价略低)分别为241万元、199万元、348万元,均是刚需购房者的接受范围内,同时,浦江和三林板块均有大型配套动迁基地,大部分的二手房交易都来自于此,从地理位置和房龄新旧以及房型上,都能达到较高的性价比,因此长期为沪上二手房成交的热点区域。值得注意的是,徐汇中心是唯一一个挤入TOP10的内环内板块,其网签套均总价仅553万元,在众多内环板块中处于低位。

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2、面积结构——90平米以下户型成交占比达73%,持平去年同期

从今年上半年的房源面积段成交结构上看,60平米以下和60-90平米面积段的成交比重平分秋色,均在36-37%左右,合计占比73%,持平去年同期,说明当下,小户型还是具有相当大的市场。

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3、成交涨跌幅榜单——青浦各板块冷热不均,重固大涨27倍,赵巷朱家角则跌幅居前

今年上半年,全市各区域二手房成交量涨跌互观,闸北、原南汇、松江、闵行、宝山、嘉定、青浦、虹口、普陀,这9个区域成交量较去年同期上扬,上扬幅度最高的为闸北,今年上半年合计成交3173套房源,同比上扬32%。而金山、静安、崇明、奉贤、长宁、原浦东、黄浦、徐汇、杨浦,这9个区域今年上半年的成交量相较去年同期则出现下滑,下滑幅度最甚的金山,达35%,而最为全市第一大区原浦东新区上半年成交14921套,同比也下滑有6%。总体来看,各区的二手房成交量变化幅度都相对温和,并没有出现大起大落之势。

上海2018上半年二手房:区域涨跌互现 青浦重固板块大涨27倍

青浦重固板块今年上半年交易热度大幅提升,成交量同比上扬达27倍,居全市各板块之首。而崇明长兴岛、奉贤柘林、松江佘山、嘉定马陆、南汇航头的成交量也都出现大幅上扬,上扬幅度都超过100%。值得注意的是,长宁的中山公园板块今年上半年表现出色,共成交千余套房源,同比增幅也达100%。

从各板块的跌幅榜单来看,同样位于青浦的赵巷板块成交量则出现大跌,全市仅去化二手房源100套,同比跌幅达66%,而奉贤庄行、青浦朱家角、金山中部等6个板块成交量跌幅都在4成以上。

三、二手房挂牌价格情况

1、全市二手房挂牌价格走势——当前挂牌均价57138元/平米,同比下滑3个百分点

平安好房研究院数据显示,6月底,在架二手房均价为57138元/平米,去年以来,全市二手房挂牌均价连续16个月下滑,直至5月出现首次反弹,但反弹力度非常有限,6月末价格同比去年依旧下滑3个百分点。

二手房挂牌价虽有下滑,但实际下滑幅度非常小,因此在当前一手房价格被限制的情况下出现了一、二手房价倒挂的情况,但是,一手房供应量和供应区域非常有局限性,除了部分急于出手的二手房业主会大幅调低挂牌价格外,其余业主还将"按兵不动"。

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从今年上半年各月的房源房价调价比例来看,房价价格保持不变的基本在8成上下,2月份,该数据达93%,房源跌价占比从1月份的16%上扬到4月份开始的2成以上,而涨价房源保持在仅1%的比例。但从各房源的平均下调幅度来看,大多保持在3-4%之间。

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2、各区域二手房挂牌价格及涨跌幅——全市已无挂牌均价高于10万的区域

从各区二手房挂牌均价来看,已没有超十万的行政区。位于TOP1静安区当前的挂牌均价仅为98021元/平米,较去年年底的100976元/平米跌了3个百分点。而位于第二位的黄浦区挂牌均价为94015元/平米,环比下滑5%,挤入前三的徐汇区当前挂牌均价不到8万,仅79259元/平米,同比基本持平。金山、崇明、奉贤则分别以21127元/平米、22265元/平米、26909元/平米的价格在上海各区域中垫底,也成为全市仅有的3个挂牌均价低于3万元/平米的区域。

平安好房研究院指出,全市各区域,除了崇明由于挂牌量不大,房价容易受挂牌结构带动产生较大幅度变动外,其余区域的浮动多在5%以内。但值得注意的是,松江区截止6月底的挂牌均价为39945元/平米,而半年前则为43337元/平米,跌幅达近8%,相对较高,这是由于前期九亭、泗泾等板块涨价过猛,而楼市严控当下,房价出现泡沫,下调报价的二手房业主增多导致。

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备注:涨跌幅数据为与2017年12月末挂牌价格相比较

3、板块二手房挂牌价格——新天地以12.87万元/平米的价格居首

从各板块价格看,新天地板块以12.87万元/平米的价格居全市首位,同时挂牌价高于10万元/平米的板块,还有黄浦滨江、衡山路、南京西路、建国西路、静安寺、世博滨江,合计共7个板块,从价格居前的20个板块看,价格总体变化幅度多在5%以内,如价格已处触及"天花板"的新天地板块,今年上半年挂牌价格就回落了4个百分点,拥有汤臣一品等一系列豪宅小区的陆家嘴板块,目前挂牌均价也不过9.3万元/平米,降幅达7%。

4、板块二手房挂牌价涨跌幅榜单——马陆板块挂牌价涨幅达14%,远高于其他板块平均涨幅

今年上半年,嘉定马陆板块以14%的挂牌价格涨幅居各板块之首,其背后是区域市场的热度提高,数据显示,今年上半年马陆板块二手房网签量达318套,涨幅121%,这可能与一批马陆板块的次新房满五年纷纷上市交易有关,该板块挂牌热度较高的小区有远香舫新苑、龙湖郦城、保利湖畔阳光苑等。而除了马陆板块外,其余板块的涨幅都在7%以下。

上海2018上半年二手房:区域涨跌互现 青浦重固板块大涨27倍

备注:涨跌幅数据为与2017年12月末挂牌价格相比较

闵行马桥板块今年上半年挂牌价格大跌3成,目前挂牌均价不到4万元/平米,同时,佘山板块也出现这样的挂牌价大跌的情况。平安好房研究院指出,这两个板块是传统别墅区,挂牌房源中别墅比例较高,区域内别墅价格,尤其是老牌独栋别墅价格千差万别,挂牌房源的变化容易对板块整体价格产生较大影响,同时,楼市政策从紧下,高总价豪宅去化能力削弱,业主调低房价也在情理之中。而除了这两个板块,其余降价板块的降幅都在10%以内。

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备注:已剔除成交套数小于30套的板块;涨跌幅数据为与2017年12月末挂牌价格相比较。

附件1:2018年上半年二手房小区成交排名

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附件2:2018年上半年二手房涨价小区TOP20

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附件3:2018年上半年二手房跌价小区TOP20

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备注:

1、本报告数据的物业类型均为住宅;

2、成交数据均采用来源于交易中心网签数据,挂牌价格来自样本。


正文完,原文标题:上海2018上半年二手房:区域涨跌互现 青浦重固板块大涨27倍
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